L’intérêt de faire une donation en démembrement de propriété
Le démembrement de propriété est une solution ingénieuse et fiscalement avantageuse pour transmettre son patrimoine tout en conservant la jouissance de ses biens. La donation en nue-propriété permet de transférer une partie de la propriété à ses héritiers (la nue-propriété) tout en conservant l’usufruit, c’est-à-dire le droit d’utiliser le bien ou d’en percevoir les revenus. Ce mécanisme présente des avantages fiscaux significatifs et simplifie la succession. Dans cet article, découvrez pourquoi et comment réaliser une donation en démembrement de propriété.
Qu’est-ce qu’une donation en démembrement de propriété ?
Le démembrement de propriété divise les droits sur un bien immobilier en deux parties :
- L’usufruit : Le droit d’utiliser le bien ou d’en percevoir les revenus, comme les loyers, pour toute la durée de vie de l’usufruitier (le donateur).
- La nue-propriété : Le droit de devenir plein propriétaire du bien au décès de l’usufruitier, sans formalités ni droits supplémentaires à payer.
Exemple concret :
- Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier d’une valeur de 300 000 €.
- Vous décidez de donner la nue-propriété à vos deux enfants tout en conservant l’usufruit.
- Vous continuez à utiliser le bien ou à en percevoir les loyers jusqu’à votre décès.
- À votre décès, vos enfants deviendront pleinement propriétaires du bien sans payer de droits de succession.
Les avantages fiscaux de la donation en nue-propriété
L’un des principaux atouts de la donation en démembrement de propriété est son avantage fiscal :
- Des droits de donation réduits
Les droits de donation sont calculés uniquement sur la valeur de la nue-propriété, qui dépend de l’âge du donateur au moment de la donation. Plus le donateur est jeune, plus la part correspondant à la nue-propriété est faible, réduisant ainsi la base taxable.
Barème fiscal pour calculer la nue-propriété :
| Âge de l’usufruitier | Valeur de l’usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans | 90 % | 10 % |
| De 21 à 30 ans | 80% | 20% |
| De 31 à 40 ans | 70% | 30% |
| De 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |
| De 51 à 60 ans | 50% | 50% |
| De 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| De 71 à 80 ans | 30% | 70% |
| De 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| Plus de 91 ans | 10 % | 90 % |
Exemple :
- Nicolas, 60 ans, souhaite donner à ses deux enfants la nue-propriété d’un bien immobilier évalué à 200 000 €.
- La valeur taxable de la nue-propriété est de 50 %, soit 100 000 €.
- Avec un abattement de 100 000 € par enfant (renouvelable tous les 15 ans), cette donation est totalement exonérée de droits.
- Aucun droit de succession
Au décès de l’usufruitier, l’usufruit s’éteint automatiquement, et le nu-propriétaire devient plein propriétaire du bien sans frais supplémentaires.
Une solution souple pour le donateur
En donnant la nue-propriété de son bien, le donateur conserve des droits importants grâce à l’usufruit :
- Usage du bien : Le donateur peut continuer à habiter le bien ou l’utiliser à sa guise.
- Revenus locatifs : Si le bien est loué, l’usufruitier perçoit les loyers.
- Sécurité juridique : La donation en nue-propriété est irrévocable, garantissant la stabilité de la transmission.
Les précautions à prendre
Bien que la donation en nue-propriété présente de nombreux avantages, elle demande une réflexion approfondie :
- Ne pas se démunir de son patrimoine
Il est essentiel de s’assurer que le donateur garde suffisamment de ressources pour ses besoins futurs, notamment en cas de dépenses imprévues ou de perte d’autonomie.
- Conséquences sur la vente du bien
En cas de vente du bien démembré, l’accord de l’usufruitier et des nus-propriétaires est nécessaire. Le prix de vente est ensuite réparti entre eux selon le barème fiscal.
- Clause de réversion d’usufruit
Si le donateur souhaite protéger un conjoint ou un partenaire, il peut inclure dans l’acte une clause de réversion d’usufruit. Cela permet au conjoint survivant de continuer à bénéficier de l’usufruit en cas de décès du donateur.
Pourquoi faire appel à un notaire ?
Un notaire est indispensable pour sécuriser la donation en démembrement de propriété. Il :
- Rédige l’acte authentique : La donation doit être réalisée devant notaire pour être juridiquement valable.
- Optimise la fiscalité : Le notaire applique les abattements et barèmes fiscaux les plus avantageux pour minimiser les droits de donation.
- Insère des clauses adaptées : Le notaire peut intégrer des clauses spécifiques, comme la réversion d’usufruit ou la transformation de l’usufruit en rente viagère en cas de besoin.
Cas particulier : donation à une association ou fondation
Le démembrement de propriété peut également s’inscrire dans une démarche philanthropique. Donner la nue-propriété d’un bien à une association reconnue d’utilité publique permet de bénéficier de :
- Réductions d’impôt sur le revenu (66 % de la valeur du don, dans la limite de 20 % du revenu imposable).
Exonération de droits de donation pour l’association.
La donation en démembrement de propriété est une solution avantageuse pour anticiper sa succession, optimiser la fiscalité et conserver l’usage de ses biens. Grâce à cette stratégie, le donateur peut transmettre une partie de son patrimoine à moindre coût tout en sécurisant ses droits.
Pour garantir une transmission conforme à vos attentes et adaptée à votre situation, faites appel à un notaire. Son expertise vous permettra de structurer la donation de manière optimale et d’éviter les écueils.
